Leistung 01
Asset Management
Die Ebene über der Verwaltung: Was soll das Objekt in den nächsten Jahren leisten, was kostet der Weg dahin — und wer setzt ihn anschließend um.
Worum es geht
Asset Management ist die Ebene über der Verwaltung. Nicht: Wer repariert den Aufzug — sondern: Ersetzen wir ihn, oder halten wir ihn noch fünf Jahre instand, und was kostet jede der beiden Antworten über die Haltedauer. Nicht: Wann läuft der Mietvertrag aus — sondern: Verlängern wir jetzt zu einem sicheren Satz oder gehen wir das Risiko der Nachvermietung ein, weil der Markt einen höheren hergibt.
Diese Fragen entscheidet der Eigentümer. Unsere Aufgabe ist, sie entscheidbar zu machen: beide Wege durchgerechnet, mit den Zahlen aus dem Haus statt aus einer Tabelle mit Pauschalsätzen. Und anschließend die Umsetzung — was in vielen Häusern der Punkt ist, an dem die Strategie versandet.
Was wir übernehmen
- Objekt-Businessplan — Ertrag, Leerstand, Bewirtschaftung und Investitionen über zehn Jahre, jährlich fortgeschrieben statt einmal aufgestellt
- CapEx-Planung — Investitionsbedarf hergeleitet aus Alter und Zustand der Anlagen, mit Jahresscheiben und Prioritäten, nicht als Pauschalsatz je Quadratmeter
- Wirtschaftlichkeitsrechnung — vor jeder größeren Maßnahme: Sanierung, Betriebsoptimierung und Weiterbetrieb gegeneinander gerechnet
- Vermietungsstrategie — Zielmiete und Flächenzuschnitt festlegen, das passende Maklerhaus auswählen und briefen, Ergebnisse gegen die Vorgabe messen
- Vertragsmanagement auf Strategieebene — Auslaufprofil, Optionsfenster, Indexklauseln und was daraus in welchem Jahr zu tun ist
- Investment Advisory — Ankaufsprüfung, Datenraum beim Verkauf, Prüfung der Annahmen eines Businessplans gegen den tatsächlichen Zustand
- Umsetzung — und dann tatsächlich machen: Verwaltung, Betrieb und Projektsteuerung im selben Haus
Wo wir entscheiden — und wo nicht
Bei Eigentümern ohne eigenes Asset Management übernehmen wir diese Ebene mit. Wir bereiten Entscheidungen vor, empfehlen und setzen um; die Entscheidung selbst bleibt bei Ihnen. Vermietungs- oder Investitionsentscheidungen treffen wir nicht im Alleingang, und wir schließen keine Verträge in Ihrem Namen, die nicht vereinbart sind.
Wo ein Asset Management besteht — bei institutionellen Auftraggebern der Regelfall —, arbeiten wir ihm zu: Zahlen, Zustand, Fristen, Kostenschätzungen in dem Format, das dort gebraucht wird. Die Trennung halten wir sauber, auch wenn es im Einzelfall schneller ginge, sie zu übergehen.
Was wir nicht machen: Wertgutachten im Sinne eines Sachverständigengutachtens, Anlageberatung im rechtlichen Sinn und die Vermittlung selbst. Unsere Grundlage ist das Objekt, nicht der Kapitalmarkt.
Für welche Eigentümer
Für Eigentümer und Bestandshalter, die ein oder mehrere Gewerbeobjekte besitzen, aber kein eigenes Asset Management unterhalten — und für Asset- und Portfoliomanager, die vor Ort jemanden brauchen, der ihre Annahmen prüft und ihre Beschlüsse umsetzt. Vom Einzelobjekt bis zum kleineren Portfolio.
Beispielobjekt: Bürogebäude, 4.200 m², Baujahr 1986, Jahressollmiete 504.000 €. Ein Businessplan über zehn Jahre — Ertrag, Leerstand, Investitionen und das Ergebnis, das beim Eigentümer ankommt. Jedes Jahr steht eine Entscheidung an. Wählen Sie ein Jahr.
Die Entscheidung
Was wir dafür vorbereiten
Beispielhafter Businessplan zur Veranschaulichung. Für ein konkretes Objekt entsteht er aus Mietvertragsspiegel, Anlagenverzeichnis, Prüfberichten und Marktdaten — und wird jährlich fortgeschrieben. Er ersetzt weder eine Bewertung noch eine Kostenberechnung durch einen Planer.
Häufige Fragen
Was unterscheidet Asset Management von der Verwaltung?
Die Verwaltung führt das Objekt im Bestehenden: Mieten, Kosten, Betrieb, Fristen. Das Asset Management entscheidet, was mit dem Objekt geschehen soll — halten, investieren, umbauen, verkaufen — und rechnet die Wege gegeneinander. Beides greift ineinander: Ohne saubere Verwaltungsdaten ist jede Strategie geraten, und ohne Strategie verwaltet man ein Objekt nur den Bestand entlang.
Können wir das Asset Management bei uns behalten?
Ja, das ist bei institutionellen Auftraggebern der Regelfall. Dann liefern wir zu: Businessplan-Daten, CapEx-Einschätzungen, Zustandsbewertungen und das Reporting in Ihrem Format. Die Entscheidungen treffen Sie, die Umsetzung im Objekt übernehmen wir.
Wie wird Asset Management vergütet?
Als Pauschale je Objekt oder Portfolio, abhängig von Umfang und Anzahl der Objekte — nicht als Anteil am Transaktionsvolumen. Läuft die laufende Verwaltung ohnehin über uns, ist der Aufwand für die Strategieebene deutlich geringer, weil die Daten schon vorliegen. Der verbindliche Satz steht im Angebot.